大业证券满足“好房子”需求广州、深圳频推低密度地块

为了满足购房者对“好房子”的追求，广州、深圳这两座一线城市的土地市场出现了新的变化。这两座城市近期频繁推出低密度、环境好的地块大业证券，以匹配市场对“好房子”建设的需求。

7月30日，深圳出让一宗龙华区宅地，土地出让面积2.19万平方米规划建筑面积6.8万平方米，容积率3.1，起始价19.06亿元，起始楼面价2.8万元/平方米，最终由深业集团底价拿下。

7月28日，广州白云区龙归六片山西侧一宗地块也成功出让，成交总价为11.37亿元，由民企云山壹号房地产有限公司竞得。这宗地块为二类居住用地，宗地面积6.19万平方米。最低容积率为1.7，计算容积率建筑面积不超过7.76万平方米，成交楼面地价约1.43万元/平方米。

相较于以往动辄4以上的容积率，广州、深圳新推出的地块均主打“低密度”，这能够更好为“好房子”建设创造条件。

今年的全国两会期间，住房和城乡建设部（下称“住建部”）部长倪虹提及“好房子”建设指南中的一项内容，将住宅层高提高到不低于3米。住建部公布的《城市住房发展规划和年度计划编制导则（试行）》也提到，“满足居民对住房设计、设施配置、环境空间、物业服务、通勤效率等方面的多维度品质需求，建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’。”

因此，广州、深圳将容积率大幅度调低，在住房设计、环境空间上都将比之前更加舒适，有利于建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，也吸引了更多的房企参与土地市场的竞拍。

低密地块上新大业证券

纵观广州、深圳近期成功出让的地块，多数容积率相较以往都有明显降低。

以7月7日深圳龙华出让的一宗地块为例，这宗地块的土地面积为2.18万平方米，挂牌起始价为16.84亿元，起始楼面价为2.8万元/平方米。这宗地块采用“价高者得”原则，无销售限价、无70/90户型比例限制、无配建保障房要求，开发灵活性较高。地块容积率仅2.8，低于深圳多数住宅用地。

最终，根据成交结果，经过超百轮竞价，深圳中海地产以总价23.7亿元竞得地块，溢价率40.74%，成交楼面价为约3.9万元/平方米。

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅指出，这宗地块未来可开发高层低密度社区，提升居住舒适度。此外，深圳近期推出的宅地普遍降低容积率、取消限价，强调“居住品质升级”，这宗地块符合这一导向。“近期深圳土拍市场的高溢价成交，是‘核心地段+低密品质+政策红利’三重因素共同影响的结果。”

广州则是从更早之前就开始批量上新低密度地块，并且这种趋势已经蔓延至中心区域。早在去年，广州花都就已经推出低密度市场招徕房企，今年则是密集上架这种地块。

今年5月以来大业证券，广州花都区、增城区已相继成功出让4宗宅地，均属于低密度地块。其中，例如花都文旅城板块出让的地块容积率低至1.02；花都湖板块两宗地块容积率为1.8、2.0，这三宗地块均由花都当地的国企拿下。

增城城投则拿下了荔湖街新城大道东侧的一宗地块，容积率仅1.0。根据相关方释放的资料，这宗地块将打造成为集低密度、高品质、智能化于一体的标杆生活社区，匹配改善型客群。

而在中心区的荔湾区，6月30日，由力迅地产以约3.13亿元竞得的小梅大街地块，容积率也降低至2.6，楼面价约3万元/平方米。

此外，广州市场近期土拍还出现了一个亮点，即是7月28日成功出让的广州白云区龙归六片山西侧一宗地块，这宗地块成交总价为11.37亿元，由民企云山壹号竞得，最低容积率为1.7，成交楼面地价约1.43万元/平方米。

事实上，这宗地块曾经经过多次调规，从最初的容积率3.0、配建8000平方米回迁房调降至目前的容积率1.7并取消回迁房配建，这些规划数据上的调整，也让这宗地块更有发挥建设“好房子”的空间。公开资料显示，这宗地块可打造为小高层住宅、叠墅的产品组合。

市场“以质换量”

从这些土地出让的结果来看，低密度地块更受到市场的青睐是不争的事实，热门区域的低密度地块更是“奇货可居”。在建设“好房子”的背景下，广州、深圳目前的土地市场也顺应时势做出改变，通过对地块条件的规划来吸引房企的投资。

一位深圳当地房企的人士对21世纪经济报道记者分析称，“广州、深圳过去楼面价在全国属于较高的水平，如果要保证利润，也只有提高容积率这种方式。但是现在市场整体回归理性，价格也相对合理，这也为低密度地块的推出创造了条件。去年来，广州、深圳新出让的地块，未来都很有可能打造很好的片区标杆项目，低容积率的地块是更符合购房者当下的需求的。”

一位央企房企的总部人士则告诉21世纪经济报道记者，广州、深圳的核心区域地块比较稀缺，目前官方在推地上会综合考虑多方因素，更倾向于供应条件优质的地块，为市场提供更多好产品。“只有能够打造样板的地块，房企才更有动力参与。核心区域的地都比较缺，这种地块拿出来一块少一块，在容积率还有规划配套的设计上，都会更加注重品质感。”

事实上，从全国目前土地市场供应的现状来看，低密度地块已经成为主流。以上海为例，上海去年以来出让的地块中，容积率在2.0左右的并不少见，更有若干地块容积率低至1.0左右。成都、杭州这两座房地产市场热度较高的省会城市也是如此，多数地块容积率都在2.0左右。

以此作为参考，广州、深圳作为一线城市，通过调整地块的容积率来为建设“好房子”提供基础保障，也是稳定房地产市场发展的举措之一。

孙红梅以深圳为例分析认为大业证券，2025年深圳在供地结构方面更聚焦核心区位，7月出让的3宗地均属区域发展轴或配套成熟板块。深圳近期通过“商改住”、降低容积率、取消限价等政策优化土地供应结构，体现了“以质换量”的策略，预计未来核心区低密宅地将持续成为市场焦点。

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